Nel primo trimestre del 2025, il mercato immobiliare di Dubai ha mostrato segnali contrastanti
Se da un lato continua la corsa dei prezzi e degli affitti, alimentata da una crescita demografica costante e da una domanda interna ed esterna resiliente dall’altro emergono chiari segnali di stabilizzazione delle transazioni e di un possibile riequilibrio del mercato nei prossimi mesi. È quanto emerge dal report trimestrale “Dubai Real Estate Market Review Q1 2025” di ValuStrat, uno dei principali osservatori del mercato immobiliare della regione.
Popolazione in crescita, domanda alle stelle
Dubai offers rental yields between 6% and 8%, outperforming cities like London and New York. Apartments in areas like Jumeirah Village Circle (JVC) and Business Bay are particularly popular with buy-to-let investors.
Nel solo primo trimestre del 2025, Dubai ha accolto quasi 90.000 nuovi residenti, portando la popolazione a 3,92 milioni. Questo significa una media di 1.000 nuovi abitanti al giorno – un dato che da solo spiega buona parte della pressione sulla domanda abitativa, che si riversa soprattutto sul segmento degli appartamenti in aree come Jumeirah Village Circle, Business Bay, Dubai Marina e Al Furjan.
Parallelamente, la previsione di completamento di 61.580 nuove unità residenziali nel corso dell’anno – di cui il 70% appartamenti – rischia di non essere rispettata. Nel Q1 sono stati effettivamente consegnati solo il 19% degli immobili previsti: circa 9.298 appartamenti e 2.402 ville. Uno squilibrio tra domanda e offerta che potrebbe acuirsi se la crescita della popolazione dovesse mantenere questo ritmo.
Prezzi in salita, ma la velocità si normalizza
I valori capitali degli immobili residenziali a Dubai sono aumentati mediamente del 25,9% su base annua, secondo il ValuStrat Price Index (VPI). Tuttavia, il dato più interessante è la crescita trimestrale: +5%, segno che il mercato continua a crescere ma sta entrando in una fase di moderazione
Le ville continuano a guidare la crescita, con un incremento dei prezzi del 30,3% annuo e del 6,2% nel trimestre. Le zone con i maggiori guadagni includono Jumeirah Islands (+42%), Palm Jumeirah (+41,5%) ed Emirates Hills (+30,5%).
Nonostante questo, il report evidenzia che la maggior parte delle aree gli appartamenti sono ancora sotto i valori pre-2014, segno che il recupero ha ancora margini. Le ville, invece, si attestano mediamente quasi al 60% sopra i picchi di dieci anni fa.
Affitti in salita, cresce la domanda
Dubai’s real estate market remains robust, forward-looking, and rewarding. For investors eyeing long-term value and immediate returns, 2025 offers an ideal entry point.
La difficoltà di accesso alla proprietà – anche per residenti con reddito medio – ha portato a un nuovo impulso della domanda di affitto. Gli affitti medi per gli appartamenti hanno raggiunto 94.400 AED annui (+10% YoY), mentre quelli delle ville hanno toccato 424.600 AED (+5,1%). Gli appartamenti studio si attestano su 63.000 AED, mentre un trilocale supera 192.000 AED l’anno. Le ville da cinque camere toccano 519.000 AED.
L’occupazione residenziale è stimata al 90%, con un indice VPI per gli affitti in salita costante: +1,2% trimestrale, +7,9% annuo. La corsa agli affitti, tuttavia, potrebbe innescare un maggiore interesse verso l’acquisto, soprattutto se i tassi di interesse restano stabili – al momento tra il 4,25% e 4,5%, secondo la Federal Reserve USA.
Transazioni in calo: il primo segnale di stabilizzazione?
Nel Q1 2025 le transazioni residenziali sono diminuite del 7,7% rispetto al trimestre precedente, con 41.862 vendite complessive. Le vendite Off-plan (su carta) sono calate dell’8% QoQ, ma comunque in crescita del 37,5% su base annua. Anche le vendite di immobili ready-to-move sono in leggera flessione, pur mantenendo una robusta domanda nelle fasce sotto il milione di dirham ( 250 mila Euro ).
Un segnale chiaro arriva anche dal fronte mutui: le operazioni ipotecarie sono state 9.388, contro 14.386 transazioni in contanti. Il valore delle transazioni ipotecarie si ferma a 21 miliardi AED, mentre quello in contanti sale a 33 miliardi AED. Un rapporto che suggerisce prudenza da parte degli acquirenti finanziati.
Gli uffici volano: capitale e affitti in forte crescita
Il vero motore del Q1 2025 è stato il segmento uffici. Il VPI ha registrato una crescita del 29,1% annuo per i capital values e dell’8,7% nel trimestre, raggiungendo un record di 250,7 punti. Anche gli affitti sono aumentati del 20,2% YoY, con una media di 1.938 AED/m² annui.
Le aree più richieste sono state:
DIFC, con i valori e gli affitti più alti,
Jumeirah Lake Towers, in forte crescita,
Business Bay, che ha assorbito il 41% delle transazioni uffici.
Il trend riflette la fiducia delle aziende nel mercato di Dubai e una mancanza strutturale di spazi di qualità in aree centrali.
Retail e Hospitality: solidi e stabili
Il segmento retail conferma la solidità del sistema commerciale di Dubai. I grandi operatori come Emaar e Majid Al Futtaim riportano tassi di occupazione oltre il 97% all’interno dei centri commerciali, con vendite e ricavi in crescita, anche a fronte di un lieve calo del traffico pedonale. Dubai Mall si conferma il luogo più visitato al mondo per il secondo anno consecutivo, con oltre 111 milioni di visite.
Nel comparto Hospitality, i dati confermano una crescita sostenuta:
Occupazione alberghiera media: 87,1%
ADR (Tariffa media giornaliera): 702 AED
RevPAR (ricavo per camera disponibile): 611 AED
Nei primi due mesi dell’anno, 3,82 milioni di turisti internazionali hanno soggiornato a Dubai. La città punta a consolidarsi come destinazione globale per eventi, turismo luxury e hospitality d’affari.
Industrial: in crescita ma con offerta limitata
Anche il comparto industriale e logistico segna performance positive. I valori sono aumentati del 12,7% annuo, con un VPI a 152,2 punti. L’affitto di magazzini varia da 204 a 883 AED/m², e le aree più performanti sono Dubai Investment Park e JAFZA.
L’interesse per questo segmento è confermato da importanti progetti logistici e produttivi, tra cui il nuovo stabilimento del gruppo tedesco Güntner, che realizzerà il più grande impianto per scambiatori di calore nella regione GCC.
Previsioni 2025: un mercato più maturo e e ancora forte
Il report di ValuStrat conclude con una previsione chiara: nel corso del 2025 la crescita dei prezzi potrebbe rallentare (tra il 5% e il 10%), ma la domanda resterà alta almeno fino al 2027, alimentata da crescita demografica, fiducia degli investitori e posizionamento strategico di Dubai come hub globale.
Il mercato sta cambiando pelle: da mercato euforico post-Covid, a uno scenario più razionale e selettivo. Le opportunità sono ancora innumerevoli, ma vanno analizzate con maggiore attenzione, soprattutto per chi punta al lungo periodo.
Perchè conviene investire a Dubai
Domanda strutturalmente forte
Con una crescita di quasi 90.000 nuovi residenti solo nel Q1 2025, Dubai continua ad attrarre lavoratori, investitori e famiglie da tutto il mondo. La pressione abitativa sostiene i prezzi e gli affitti, soprattutto nei segmenti medio-alti.
In alcune zone, i rendimenti netti superano il 6–7%, soprattutto su immobili da affittare a lungo termine.
Mercato maturo e meno speculativo
Il rallentamento della crescita trimestrale dei prezzi è in realtà un buon segno: Dubai sta entrando in una fase di stabilità e sostenibilità, che riduce il rischio di “bolla”.
Settori alternativi in boom (uffici, industriale, hospitality)
Se il residenziale si stabilizza , settori come uffici e logistica mostrano tassi di crescita superiori al 20–30% annuo.
DOVE ESSERE PRUDENTI
Aree sature o sopravvalutate
In zone “prime” come Palm Jumeirah o Jumeirah Islands, i prezzi hanno già triplicato rispetto al pre-Covid. Qui la crescita è limitata e il margine di rivalutazione si riduce.
Progetti off-plan poco affidabili
Il ritardo nelle consegne è ricorrente. Meglio scegliere sviluppatori solidi, con track record di consegna puntuale. Altrimenti si rischia di immobilizzare capitale troppo a lungo.
Mercato selettivo nei prossimi 12 mesi
Gli aumenti a doppia cifra dei prezzi probabilmente si normalizzeranno nel 2025. Chi compra oggi deve puntare su affitti solidi o plusvalenze a medio termine, non su guadagni rapidi.
Tassi fermi ma alti
Anche se i tassi d’interesse sono stabili, restano alti (4,25–4,5%). Questo può frenare parte della domanda finanziata a mutuo, specialmente tra i residenti, tuttavia molta liquidità arriva negli Emirati
Conclusione pratica
Se sei investitore buy-to-let: cerca appartamenti sotto 1 milione AED in zone con alta domanda in affitto (es. JVC, Dubai Hills, Arjan).
Se hai budget alto: considera uffici in Business Bay o DIFC, o asset logistici a Dubai South o JAFZA.
Se vuoi rivendere tra 3–5 anni: scegli aree con nuovi sviluppi infrastrutturali e margine di rivalutazione (es. The Valley, Dubai Creek Harbour, Dubai South).
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