Investire in un immobile all’estero, a Dubai o in altre metropoli in forte espansione, è una scelta sempre più diffusa tra gli investitori italiani.
I vantaggi sono evidenti: mercati in crescita, rendimenti interessanti, fiscalità spesso più leggera rispetto all’Italia. Ma dietro ogni investimento internazionale si nasconde un aspetto troppo spesso trascurato: la tassazione prevista nel proprio Paese di residenza. In Italia, infatti, il possesso di immobili esteri comporta obblighi fiscali ben precisi.
In questo articolo, elaborato a partire dalla guida “Tax Immobili Estero 2024” redatta dal Kelmer Group Dubai di Roberto Granello , partner legale di riferimento per investitori internazionali, riassumiamo in modo chiaro e aggiornato i principali aspetti da conoscere per investire in sicurezza. Se sei un investitore residente in Italia e stai valutando l’acquisto o possiedi già una proprietà fuori dai confini nazionali, questa lettura è essenziale.
Perché la residenza fiscale in Italia cambia tutto
La normativa fiscale italiana si basa sul principio della cosiddetta “worldwide taxation”. Ciò significa che se sei fiscalmente residente in Italia, sei obbligato a dichiarare al fisco italiano tutti i redditi percepiti nel mondo, compresi quelli derivanti da immobili detenuti all’estero.
Non importa se l’immobile si trova a Dubai, a New York o in una località esotica: il reddito derivante dalla sua locazione o plusvalenza deve essere dichiarato anche in Italia. Viceversa, chi non è più residente fiscalmente in Italia è soggetto a tassazione solo sui redditi prodotti nel territorio italiano.
Per determinare la residenza fiscale, è sufficiente che per almeno 183 giorni l’anno una persona risulti iscritta all’anagrafe della popolazione residente, abbia il domicilio o la residenza in Italia, oppure si trovi fisicamente sul territorio nazionale.
Redditi da immobili esteri: come si tassano in Italia?
Il primo errore da evitare è pensare che un immobile acquistato all’estero debba essere tassato solo nel Paese in cui si trova. In realtà, per chi risiede fiscalmente in Italia, anche il fisco italiano vuole conoscere e tassare quel bene, secondo le proprie regole. Questo vale sia per gli immobili locati che per quelli semplicemente posseduti.
Per evitare la doppia imposizione, l’Italia ha firmato diverse convenzioni internazionali (seguendo il modello OCSE) che prevedono il riconoscimento di un credito d’imposta per le tasse eventualmente pagate all’estero.
Nel caso di immobili locati, bisogna verificare se e come il reddito è tassato nel Paese estero. Se lo è, in Italia andrà dichiarato il reddito netto già tassato. Se invece non viene tassato all’estero, in Italia andrà dichiarato il canone percepito, al netto di una deduzione forfettaria del 5%.
Se l’immobile è invece non locato, la sua tassazione in Italia dipende da come viene trattato nel Paese estero. Se lì esiste una forma di imposta (simile alla rendita catastale), tale valore andrà dichiarato. Se invece lo Stato estero non prevede alcuna tassazione, l’Italia non richiede di dichiarare alcun reddito, ma resta comunque l’obbligo di compilare il quadro RW per il monitoraggio fiscale e per il calcolo della cosiddetta IVIE.
Che cos’è l’IVIE e quando si paga?
L’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) è una patrimoniale dovuta dai soggetti residenti in Italia che possiedono immobili all’estero. Viene calcolata con un’aliquota dello 1,06% sul valore dell’immobile.
Il valore da dichiarare può essere:
Il valore di mercato (se disponibile)
Il costo di acquisto convertito in euro con il tasso medio del mese dell’atto
L’IVIE viene dichiarata nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. È importante sapere che l’IVIE può essere compensata con imposte patrimoniali già versate all’estero, riducendo l’impatto fiscale complessivo.
Come si compila correttamente la dichiarazione dei redditi?
Nel modello Redditi PF, i redditi da immobili esteri vanno inseriti nel quadro RL, mentre nel quadro RW vanno indicati tutti gli immobili esteri posseduti, anche se non producono reddito. Questo quadro serve sia per il monitoraggio fiscale, sia per la liquidazione dell’IVIE.
Nel caso in cui l’immobile sia locato ma non tassato all’estero, nel quadro RL si dichiara il canone percepito al netto del 5%. Se invece il reddito è già stato tassato nel Paese estero, si riporta l’importo netto assoggettato a tassazione. In ogni caso, il quadro RW resta obbligatorio per segnalare la detenzione dell’immobile e calcolare l’IVIE.
Nel caso l’immobile sia a disposizione e non tassato all’estero, non produce reddito imponibile in Italia, ma va comunque inserito nel quadro RW. In alcuni casi, inoltre, è possibile beneficiare dell’effetto sostitutivo IVIE/IRPEF, evitando la doppia imposizione su immobili non locati.
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E se non hai mai dichiarato il tuo immobile estero?
La guida del Kelmer Group Dubai sottolinea come uno dei problemi più frequenti sia la mancata dichiarazione di immobili esteri da parte di contribuenti italiani, spesso in buona fede. La scoperta può avvenire tardi, magari dopo aver ereditato una casa all’estero o dopo essersi trasferiti nuovamente in Italia senza aggiornare la propria situazione.
Il consiglio è semplice: meglio regolarizzare la posizione spontaneamente prima di ricevere comunicazioni ufficiali dall’Agenzia delle Entrate. Grazie agli accordi internazionali sullo scambio automatico di informazioni (CRS), oggi il fisco italiano ha accesso a una mole di dati provenienti dai registri immobiliari di numerosi Paesi. In caso di irregolarità, è possibile beneficiare del ravvedimento operoso, che consente una riduzione delle sanzioni.
Investire sì, ma con consapevolezza
Investire nel mercato immobiliare all’estero può essere un’eccellente strategia, specialmente in mercati dinamici come quello di Dubai. Tuttavia, è essenziale comprendere che l’investimento non si ferma al rogito o al canone di locazione: dietro c’è un mondo di obblighi, dichiarazioni, calcoli e normative che devono essere gestiti con attenzione.
Affidarsi a consulenti preparati significa non solo investire con serenità, ma anche proteggere il proprio patrimonio nel tempo. La gestione fiscale non è un ostacolo, ma una parte integrante della strategia immobiliare internazionale.
Se hai bisogno di supporto per gestire al meglio un investimento immobiliare all’estero o per verificare la tua situazione fiscale in Italia, contattaci oggi. Il nostro team è a disposizione per consulenze personalizzate, in collaborazione con esperti legali e fiscali internazionali.
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