Dubai sta esercitando un fascino innegabile sugli investitori italiani, attratti dal suo dinamismo economico e dalla quasi mancanza di tassazione. In questo contesto vivace, l’acquisto di progetti immobiliari Off Plan ( Fuori Piano) emerge come una delle strategie più intelligenti e veloci per comprare casa a Dubai.
L’idea di comprare casa Off-Plan a Dubai può sembrare complessa a prima vista, specialmente per chi non ha familiarità con il mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti. Tuttavia, il processo è sorprendentemente strutturato e sicuro, grazie alle rigorose normative imposte dalla Real Estate Regulatory Agency (RERA), l’organo di regolamentazione di Dubai. La comprensione delle procedure e dei benefici è fondamentale per massimizzare il vostro investimento, e Ventura Real Estate è qui per semplificarvi ogni passaggio.
Cosa Significa Comprare Off-Plan a Dubai?
Acquistare un immobile Off-Plan significa investire in una proprietà che è ancora in fase di costruzione o che deve essere ancora costruita. È come acquistare un prodotto da catalogo prima che sia fisicamente disponibile. A Dubai, questa modalità è estremamente popolare e rappresenta almeno il 50% del mercato immobiliare. Parliamo quindi di immobiliare, ma le modalità di promozione e vendita assomigliano al collocamento di un prodotto finanziario come per esempio un bond. Ma come mai? Innanzitutto la “casa “ qui è vista soprattutto come un asset, un bene che deve generare reddito o aumentare di valore nel tempo. Negli UAE non esiste la cultura del prodotto pensionistico, o piano di accumulo, sia per mentalità che per fiducia si investe nel Real Estate sapendo che è supportato dal governo, dalla visione dello Sceicco e che non è tassato.
A Dubai i costruttori lanciano progetti ambiziosi proponendoli agli investitori con termini di pagamento agevolati per incentivare gli acquisti nelle prime fasi. Per l’investitore italiano, questo si traduce in un’opportunità unica per comprare casa Off-Plan a Dubai anche da remoto con procedure online, dopo aver capito i meccanismo ed avere ricevuto le corrette informazioni
I vantaggi dell’acquisto Off-Plan a Dubai
È vero che costano meno e che il prezzo d’ingresso è più basso ? Questa era la regola generale almeno fino al 2024. Con l’aumento del costo dei terreni e dei materiali adesso può anche essere il contrario, ma in ogni caso la competizione esistente tra i costruttori sta spingendo a livelli sempre piu alti il design, i servizi e la qualità dei progetti che quindi diventano difficilmente comparabili con quelli vecchi o perlomeno devono essere confrontati in maniera diversa. Gli sviluppatori offrono in alcuni casi sconti e promozioni nelle fasi iniziali di prevendita per i progetti off-plan quindi se si ha visto un nuovo progetto che interessa bisogna agire velocemente.
I piani di pagamento sono un’attrattiva irresistibile. A differenza delle proprietà “pronte”, che richiedono un pagamento immediato, i progetti Off-Plan a Dubai prevedono piani di pagamento strutturati su più anni. Tipicamente, si versa un acconto iniziale ( solitamente il 20% il primo mese), seguito da rate periodiche o semestrali collegate a delle scadenze prestabilite o allo stato della costruzione. I piani di pagamento possono essere brevi ed aggressivi oppure piu lunghi. Alcune volte una parte significativa del saldo finale è dovuta solo alla consegna dell’immobile, o addirittura qualcuno propone piani di pagamento “post-handover” che possono estendersi fino a 36 mesi dopo il completamento. Analizzare il piano di pagamento offerto è parte integrante della scelta del progetto e della decisione finale.
L’apprezzamento di capitale a completamento in taluni casi passati è stato del 100%, ma in momenti storici particolari, adesso i margini si sono abbassati ma In ogni caso l’apprezzamento previsto minimo a completamento deve essere di almeno 20/30%.Tuttora per immobili di pregio e ville le expectations di aumento valore alla consegna sono notevoli visto il numero altissimo di milionari che si è trasferito negli emirati.
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Le procedure: come funziona l’acquisto Off-Plan
Selezione del progetto e del costruttore
Il primo passo è identificare il progetto Off-Plan più adatto alle vostre esigenze e al vostro budget. Ventura Real Estate vi guiderà attraverso un’attenta selezione, presentando solo progetti di sviluppatori rinomati e affidabili, con un solido track record. Analizzeremo insieme i master plan, le tempistiche di costruzione, i piani di pagamento e le previsioni di rendimento per ogni opportunità.
Prenotazione ( Booking) e pagamento iniziale
Una volta convinti si procede in 2 modi. Spesso viene richiesto un EOI Expression of interest ( manifestazione di interesse) ed un piccolo acconto rimborsabile per “entrare in lista di attesa prima del lancio”. Alcune situazioni sono davvero caotiche con una domanda superiore all’offerta . In altri casi dove è possibile prenotare subito, si blocca l ‘unita anche qui con un acconto di solito con carta di credito e pagamento tramite link per poi procedere nei giorni successivi a completare il down payment. Come si può pagare? Carta di credito, bonifico internazionale, criptovalute.
Che documenti servono?
Per adesso come persona fisica è sufficiente un passaporto non scaduto, come societa serve averla aperta negli emirati ( una societa estera non puo acquistare)
Quali garanzie?
È importante notare che tutti i pagamenti destinati allo sviluppatore vengono depositati in un conto escrow (Escrow Account) supervisionato dal governo di Dubai, garantendo che i fondi siano utilizzati esclusivamente per la costruzione del progetto, a tutela dell’acquirente. Chiariamo meglio. Alcuni costruttori qui sono dei colossi con numerosi progetti, ad ognuno appartiene un diverso escrow indipendente, non è possibile prelevare i soldi da un conto e usarli per un altro progetto.
Registrazione
E se vendessero la stessa proprietà a più persone diverse? Non è possibile in quanto insieme al downpayment l‘acquirente deve pagare subito il 4% che sarebbe la tassa di registrazione con cui otterrà un certificato di proprietà provvisorio.
Contratto di acquisto e piani di pagamento
Successivamente, si procede con la firma del Sales Purchase Agreement (SPA), il contratto definitivo di acquisto, che dettaglia tutte le clausole, le tempistiche di consegna e il piano di pagamento concordato. Da questo momento, inizieranno i pagamenti rateali secondo il programma prestabilito.
Flipping : è possibile rivendere durante la costruzione facendo un flipping immobiliare ed un bel ROE ( Return of Equiti ) ?
Certamente che è possibile e molti investitori hanno fatto profitti molto velocemente in passato, ma leggi attentamente quello che segue. Tecnicamente i costruttori forniscono NOC ( No Objection Certificate ) alla rivendita dopo che è stato pagato un certo importo ( Emaar richiede il 50%, altri costruttori il 30%), ma recentemente alcuni developer minori hanno fatto ostruzione a fornire il NOC per rivendere prima del completamento. In ogni caso il mercato è cambiato negli ultimi 2 anni per cui le operazioni di rivendita accelerano quando il progetto è vicino al completamento, difficilmente prima.
Monitoraggio della Costruzione e Consegna
Durante il periodo di costruzione, potrete monitorare l’avanzamento dei lavori. Gli sviluppatori di solito inviano aggiornamenti che sono visionabili anche sull’applicazione Dubai Rest. Alla fine, l’immobile verrà consegnato dopo l’ottenimento del certificato di completamento (Completion Certificate) e dell’OK di RERA. A questo punto, ( procedura standard) si salda l’eventuale rata finale e si procede con la registrazione della proprietà a vostro nome presso il Dubai Land Department.
Commissioni di agenzia
A differenza dell’Italia, quando si acquista da costruttore a Dubai non vengono richieste spese di commissione o consulenza extra.
Perchè comprare casa off-plan a Dubai ?
Rappresenta un’opportunità per entrare in un mercato in forte crescita in maniera intelligente acquistando asset immobiliari nuovi. Con la guida esperta di Ventura Real Estate, il processo sarà trasparente, sicuro e orientato al successo del vostro investimento. Non è solo un acquisto, è un passo strategico nel futuro finanziario, in una delle città più innovative e dinamiche del mondo
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