La forza maggiore è una clausola presente nei contratti immobiliari che si firmano a Dubai.
Con il termine forza maggiore si intende un evento imprevedibile, inevitabile e di tale portata da rendere impossibile per una delle parti adempiere agli obblighi previsti da un contratto. In linea generale, questa clausola tutela i soggetti coinvolti da situazioni eccezionali che sfuggono al loro controllo, evitando conseguenze legali o penali in caso di inadempienza.
Questa clausola viene ormai inserita in tutte le tipologie di contratti e naturalmente in tutti i contratti di compravendita immobiliare a Dubai.
Si tratta infatti di una clausola importante, spesso ampia e talvolta vaga, che include una serie di eventi che sfuggono al controllo umano. Tra questi rientrano eventi naturali come terremoti, alluvioni e disastri ambientali ( atti di Dio, spesso viene menzionato cosi) ma anche tumulti popolari, rivoluzioni, crisi sociali e interruzioni di pubblici servizi essenziali come acqua ed elettricità. Tutte queste situazioni possono giustificare un ritardo o addirittura un’inadempienza nel portare a termine un lavoro o una fornitura, soprattutto in contesti complessi e internazionali come quello di Dubai.
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Relativamente al mercato immobiliare di Dubai, questa clausola è diventata particolarmente rilevante nel 2008, in seguito alla crisi finanziaria globale legata al fallimento di Lehman Brothers. In quel periodo, molti costruttori e developer attivi a Dubai si sono appellati alla forza maggiore per evitare fallimenti e penali derivanti dall’interruzione o dal rallentamento di numerosi progetti immobiliari. Questo ha portato a un’ondata di contenziosi legali e ha segnato un punto di svolta nella percezione della clausola di forza maggiore all’interno del mercato di Dubai.
Un caso emblematico riguarda il developer Select Group, considerato ancora oggi un ottimo operatore nel panorama immobiliare di Dubai. La società invocò la forza maggiore per giustificare le difficoltà incontrate nel completamento del progetto Pacific a Marjan Island, a Ras Al Khaimah. Il progetto fu consegnato con un ritardo significativo, arrivando a richiedere circa otto anni per essere completato.
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Cosa è successo invece durante il Covid a Dubai? La pandemia rappresenta senza dubbio una causa di forza maggiore a livello globale. Tuttavia, uno degli aspetti che ha contraddistinto Dubai rispetto ad altri mercati è stata la continuità operativa del settore delle costruzioni. Durante quel periodo, infatti, i cantieri a Dubai non si sono mai fermati completamente e non si sono registrati blocchi o ritardi nelle attività.
E adesso, con il conflitto tra Stati Uniti e Iran, cosa può succedere a Dubai? Una guerra è sicuramente considerata una causa di forza maggiore, ma è fondamentale sottolineare che gli Emirati Arabi Uniti non sono coinvolti direttamente in questo conflitto. A Dubai, infatti, tutti gli uffici sono sempre rimasti aperti e tutti i servizi risultano pienamente operativi. Questo significa che, allo stato attuale, non esistono condizioni tali da giustificare ritardi o inadempienze contrattuali da parte dei costruttori attivi a Dubai.
Di conseguenza, nessun developer a Dubai ha il diritto di appellarsi alla forza maggiore per giustificare eventuali ritardi nei progetti o mancati adempimenti contrattuali legati a situazioni geopolitiche che non impattano direttamente sul territorio. Anche nel caso in cui, a causa del contesto internazionale, si verifichi un aumento dei costi di costruzione o delle materie prime, tali variazioni non rientrano nella definizione di forza maggiore. In questi casi, i developers sono tenuti ad assorbire i costi aggiuntivi sui progetti in essere, senza trasferire l’onere sugli investitori
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Dubai, infatti, offre un sistema altamente digitalizzato che consente di portare avanti operazioni immobiliari senza la necessità di essere fisicamente sul posto. Questo elimina di fatto qualsiasi giustificazione legata a impedimenti logistici o temporanei. Pertanto, allo stato attuale, non esistono motivazioni valide per invocare la forza maggiore da parte degli investitori che intendono recedere da un contratto immobiliare a Dubai.
In conclusione, la forza maggiore rimane una clausola fondamentale nei contratti immobiliari a Dubai, ma la sua applicazione è limitata a situazioni realmente straordinarie e impattanti. Il mercato immobiliare di Dubai continua a dimostrare una grande resilienza e capacità di adattamento, rendendolo uno dei più affidabili a livello internazionale.
Ventura Real Estate continua a operare in loco con la massima attenzione e professionalità, monitorando costantemente gli sviluppi economici e geopolitici che possono influenzare il settore immobiliare di Dubai.
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