Nel mondo dell’immobiliare di Dubai, tra trend di mercato, cicli economici e strategie di investimento, uno dei concetti che sempre più attira l’attenzione di acquirenti e professionisti del settore è quello del Distress Deal. Questa espressione, spesso sentita nei corridoi delle agenzie o nei network di investitori, indica una transazione in cui una proprietà viene venduta a un prezzo sensibilmente inferiore rispetto al valore di mercato corrente.
In termini generali, un distress deal nasce quando il venditore si trova in una situazione di particolare urgenza o difficoltà finanziaria, costretto a liquidare un immobile prima di poter ottenere il massimo dal punto di vista del prezzo. Questo può accadere per diverse ragioni: chi deve affrontare difficoltà nel sostenere le rate di un mutuo, chi ha bisogno di liberare liquidità rapidamente, o chi si trova a dover chiudere una posizione immobiliare in tempi stretti per ragioni personali o professionali. In questi casi il venditore può essere disposto ad accettare un prezzo al di sotto della media di mercato, pur di chiudere la transazione
A Dubai è la stessa cosa, con l’aggiunta che essendo il mercato immobiliare molto grande e dinamico di questi distress deals se ne vedono molto di più. Una tipicità di Dubai è che alcune di queste “opportunita” possono nascere quando un proprietario per ragioni diverse deve lasciare il paese.
Facciamo come sempre delle precisazioni ed un po’ di chiarezza.
I Distress Deals ci sono sempre, in tutte le fasi di mercato, indipendentemente se questo sale o scende, ma aumentano se il mercato vira a fine ciclo.
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Il DLD Dubai Land Department ha espressamente vietato da molti anni di pubblicizzare immobili usando il termine Distress per evitare di destabilizzare il mercato ed influenzare il “ senso comune”.
Nonostante questo nei portali immobiliari, ma soprattutto nei social o nei gruppi Whatsapp si vedono annunci Distress che naturalmente attirano l’attenzione perchè tutti sono alla ricerca di occasioni/affari.
È importante, tuttavia, distinguere tra un vero Distress Deal e una semplice vendita competitiva: non ogni riduzione di prezzo è indice di vera difficoltà. In molti casi le agenzie immobiliari possono etichettare la propria offerta come “Distress” solo per attirare l’attenzione, quando in realtà il prezzo richiesto è appena al di sotto del valore corrente oppure l’immobile stesso è poco appetibile quasi indipendentemente dal prezzo. La differenza sostanziale sta proprio nella correlazione tra il prezzo di vendita e il reale valore di mercato, basato su dati verificabili e comparabili.
Per gli investitori nel real estate, i Distress Deal rappresentano un’importante opportunità strategica per fare dei flipping veloci. Nel Dubai Real Estate Market i distress deals assumono una connotazione unica. Qui il fenomeno è legato spesso alla struttura stessa del mercato immobiliare con una presenza di circa il 50% di transazioni off-plan. L’asset può essere ceduto durante la costruzione a un prezzo superiore all’ OP ( Original Price) generando un flipping oppure ad un prezzo inferiore generando opportunità per il nuovo compratore
Tuttavia, anche in questi casi è fondamentale non confondere una semplice riduzione di prezzo o sconto con un vero Distress Deal. Solo quando il prezzo richiesto è significativamente inferiore si può parlare di un’opportunità genuine distress.
Come acquistare un Distress Deal a Dubai?
Innanzitutto è fondamentale avere i contatti giusti e ricevere queste informazioni tramite gruppi WhatsApp, email, broker immobiliari, banche e il proprio network. Se si tratta di vere occasioni, possono sparire in pochi minuti, considerando il grande numero di investitori presenti qui con liquidità importante e subito disponibile. Per questo motivo non è affatto semplice né scontato, soprattutto alla prima operazione e se non si vive qui, riuscire a entrare (o subentrare) in una vera operazione distress. È più realistico individuare delle rivendite a prezzi scontati, dove magari c’è più tempo per decidere e maggiore margine di manovra
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