Investire in immobili Off-Plan (in fase di progettazione o costruzione) a Dubai è oggi una delle strategie finanziarie più redditizie per gli investitori italiani. Grazie a piani di pagamento dilazionati senza interessi e al forte potenziale di rivalutazione del capitale prima della consegna, l’Emirato offre un ambiente ideale per far fruttare i propri risparmi.
Questa guida completa spiega nel dettaglio come funziona l’acquisto Off-Plan dall’Italia, quali sono le garanzie legali a tutela dell’acquirente e i costi reali da sostenere. Ventura Real Estate ti accompagna in tutte le fasi del processo
Acquistare un immobile in costruzione a Dubai rimanendo in Italia è una procedura sicura, digitalizzata e regolamentata dal Governo emiratino.
Come cittadino italiano puoi acquistare immobili in piena e perpetua proprietà (Freehold). Per tutelare chi compra sulla carta, il Governo di Dubai ha creato un sistema di garanzie ferree gestito dalla RERA (Real Estate Regulatory Agency).
Conto Escrow Obbligatorio: I tuoi soldi non finiscono direttamente al costruttore, ma vengono depositati in un conto vincolato (Escrow Account) aperto presso una banca governativa. Il costruttore può prelevare i fondi solo gradualmente, a fronte dell’effettivo avanzamento dei lavori certificato da periti indipendenti. Ogni conto Escrow è per il singolo progetto, quindi un costruttore che ha 50 progetti avrà 50 conti Escrow dedicati.
Garanzia sui Ritardi: Se il costruttore accumula ritardi ingiustificati, la RERA applica sanzioni severe o può trasferire il progetto a un altro developer.
Selezione della location e del developer
Selezione del progetto e dell’unità: Individuazione del layout, numero camere , piano e dell’esposizione ideale nel progetto scelto.
Registrazione cliente con manifestazione di interesse EOI ( Expression Of Interest ) e pagamento di un token
Booking / Prenotazione: Versamento dell’acconto iniziale (solitamente il 10% + le spese di registrazione) per bloccare l’unità.
Emissione ed Esecuzione dell’SPA: Firma del Sales and Purchase Agreement (SPA), il contratto di vendita ufficiale stipulato direttamente con il costruttore (Developer).
Registrazione Oqood: L’immobile Off-Plan viene registrato a tuo nome nel registro provvisorio del Dubai Land Department (DLD) tramite il certificato Oqood.
Piano di Pagamento (Payment Plan): Versamento delle rate successive in base allo stato d’avanzamento del cantiere o a scadenze temporali fisse.
Consegna (Handover) e Title Deed: A fine lavori, dopo l’ispezione finale, la proprietà passa da Oqood a Title Deed (titolo di proprietà definitivo).
L’investimento Off-Plan elimina molti dei costi intermedi tipici del mercato dell’usato ed offre flessibilità finanziaria unica.
Il grande vantaggio dell’Off-Plan è la possibilità di dilazionare il pagamento durante i mesi o gli anni di costruzione senza interessi bancari e senza istruttorie del mutuo.
Le formule più comuni offerte dai costruttori:
50/50 o 60/40: Il 50-60% si paga in rate durante la costruzione, il restante 40-50% al momento della consegna delle chiavi (Handover).
Post-Handover Plan: Una quota dell’immobile (es. 30% o 40%) viene pagata a rate dopo aver ricevuto le chiavi, nell’arco di 1-3 anni. Questo permette di ripagare le rate utilizzando direttamente i canoni di affitto generati dall’immobile.
A differenza degli immobili pronti, nell’Off-Plan il quadro spese è estremamente snello:
Tassa DLD (Dubai Land Department): 4% del valore dell’immobile (pagata una sola volta al momento della registrazione Oqood).
Spese di emissione Oqood / Admin Fee: Circa 3.000 – 5.000 AED.
0% Commissioni d’agenzia: Acquistando progetti Off-Plan tramite consulenti partner, le commissioni d’intermediazione sono a carico del costruttore.
0% Tasse sui redditi e plusvalenze: Nessuna imposta sulle plusvalenze maturate se decidi di rivendere l’immobile prima o dopo la consegna.
0% Imposte patrimoniali annuali: Assenza di IMU o tasse sul possesso a Dubai.
Nota per residenti fiscali italiani: La detenzione di immobili all’estero va monitorata ai fini fiscali in Italia (dichiarazione Quadro RW / IVIE). Se richiesto, ti affianchiamo con professionisti specializzati in fiscalità internazionale.
Investire in Off-Plan ti permette di adottare due distinte strategie:
Rivendita in Fase di Costruzione (Capital Gain): Molti sviluppi immobiliari aumentano di valore man mano che la costruzione avanza. È possibile rivendere il contratto come un prodotto finanziario (Assignment of Contract) prima della consegna (solitamente dopo aver versato una quota minima del 40%), incassando la plusvalenza sul capitale effettivamente versato.
Hold / Messa a Rendita alla Consegna (Rental Yield): Accettare la consegna dell’immobile nuovo, arredarlo e metterlo a reddito. Le strategie qui sono diverse e si dividono tra affitti annuali (long term ) e holiday home ( short terms). I pagamenti dei canoni sono sempre anticipati. I rendimenti variano da 6% a 10% .
Anche gli immobili in costruzione permettono di richiedere la residenza negli Emirati Arabi Uniti (una volta versata la soglia minima richiesta dal governo):
Visto Investor (2 Anni): Con immobili di valore pari o superiore a 750.000 AED.
Golden Visa (10 Anni): Con immobili di valore pari o superiore a 2.000.000 AED.
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